با نگاه به تاریخ تصمیم­گیری­های مداوم بر سر تعرفه­های بنگاه مسکن، سیر نزولی این درصد در سال‌های اخیر چشم­گیر به نظر می­رسد. معامله­ای که به جای دو سر طرفین، سه طرف را تحت­الشعاع قرار می­دهد. فروشنده، خریدار و کارشناس املاک یا دلال معامله ملک.

احتمالا وقتی در دولت گذشته تعرفه نیم درصدی هر طرف معامله به ۲۵ صدم درصد کاهش پیدا کرد، خریداران و فروشندگان ملک خبر خوشحال کننده­ای به گوششان رسیده بود. اما آیا این موضوع باعث افزایش معاملات و خروج از رکود بازار مشسکن در سال­های گذشته شد؟

احتمالا پاسخ منفی است. نگاه به صنعت ملک و بازار مسکن در کشورهای دیگر دنیا و مقایسه ان با کشور خودمان، شکاف عظیم قوانین در این راستا را نشان می­دهد. تعرفه معاملات مسکن در کشورهای همسایه همچون ترکیه و امارات چیزی در حدود ۶ درصد بهای معامله است که ۱۲ برابر رقم کنونی این تعرفه در ایران به شمار می­رود!

حال با روی کار آمدن دولت جدید و طرح کاهش بیش­تر حق­الزحمه کارشناسان مسکن سیل بیش­تری از انتقادات و نگرانی برای آنچه بر سر شغل دلالی ملک و به تبع آن بازار مسکن خواهد آمد به وجود آمده است.

دلالان ملک؛ مولدان اقتصاد جامعه

با مراجعه به قانون مدنی دلالان که در سال ۱۳۱۷ تصویب شده است، از شغل دالالی مسکن به عنوان مولد اقتصاد جامعه یاد شده است. زیرا هر زمان که بازار خرید و فروش و معاملات مسکن در کشور رونق داشته، اقتصاد کشور جریان متناسبی را تجربه کرده است.

خصوصا در سالهای اخیر که این شغل به صورت تخصصی و با استانداردهای روز دنیا در کشور ما نیز دنبال شده است. ورود بازار خرید و فروش مسکن به رسانه­های دیجیتال و تبدیل شدن سایت­های مشاورین ملک به دایرکتوری املاک این شغل را وارد عرصه جدیدی کرده است.

به نقل از وبسایت خانه انزلی در بررسی کمیسیون فروش یا اجاره ملک، مواردی مانند بهای معامله، میزان اجاره بها، پیش پرداخت یا رهن ملک استیجاری در شیوه محاسبات این مبلغ تاثیرگذار است. همچنین مالیات بر ارزش افزوده به این مبالغ مالیات اضافه خواهد شد.

 در کشورهایی مانند امارات و ترکیه با بالا بردن تعرفه­های مشاورین املاک و وضع قوانین تکمیلی، صنعت ساختمان و بازار خرید و فروش ملک بسیار پررونق و سودآور شده است. به همین دلیل افراد بیش­تر و متخصص­تری به فروش ملک روی آورده­اند که همین امر موجب بهتر شدن بازار مسکن و سرمایه­گذاری­های بیش­تر در این بازار شده است.

افزایش قیمت مسکن، بالا رفتن پورسانت مشاوران املاک

محاسبات دقیق تعرفه­ معاملات ملک در برخی موارد بسیار پیچیده است. تعرفه مسکن اجراه و قراردادهای رهن نیز به شیوه­ای کاملا جدا محاسبه می­شوند. تغییر این تعرفه­ها و تصویب قانون­های متناقض نیز بر شدت پیچیدگی بحث داغ حق­الزحمه مشاورین املاک افزوده است.

برخی معتقدند که کاهش تعرفه­ها چه در معاملات رهن و اجاره و چه در معامله خرید و فروش، راه دور زدن را برای این بازار باز گذاشته است. افزایش قیمت اجاره بها و قیمت اعلامی ملکی که تا دیروز به نصف این مبالغ به فروش می­رسید، جبران مافاتی بر کاهش دستمزد بازاریابان حوزه املاک است!

خریداران و فروشندگان معمولا از تجارب ناخوشایند خود در معامله مسکن شکایت دارند. اعلام قیمت­های بدون حساب و کتاب، پرداخت تعرفه بالا معامله به سبب افزایش بهای معاملات و همچنین بی اطلاعی بسیاری از افراد از قوانین صنفی مشاورین املاک بر این تجارب ناخوشایند دامن زده است.

در حالی­که عموم جامعه این افزایش صعودی را ناشی از دلالان ملک می­دانند، از آن طرف اتحادیه مشاورین املاک اعلام می­کند که فعالان این حوزه به عنوان مولدین اقتصادی جامعه مورد بی­مهری واقع شده و دستمزد آنها به شدت کاهش پیدا کرده است.

در صورتی که چون این دسته از بازاریابان ملک زیر نظر نهاد قانونی و در دفاتر مشاورین املاک خود فعالیت می­کنند، کمتر تن به تخلف و بی­قانونی خواهند داد. و حال آن­که در صورت نبود این دفاتر معاملات مسکن همه چیز در خفا و به دور از قانون صورت خواهد گرفت.

این بخش از جامعه که متصدیان بازار خرید و فروش املاکند، افزایش قیمت­ها در بازار مسکن را به طور مستقیم متوجه سیاست­گذاری­های دولت می­دانند. بالا رفتن قیمت مصالح ساختمانی، کم بودن عرضه نسبت به تقاضا در بازار ملک و قیمت­گذاری­های نامتعادل بر گرانی و رکود ملک تاثیرگذار بوده است.

کاهش تعرفه معاملات مسکن، رکود بیش­تر بازار ملک

به نظر می­رسد سیاست­های دولت در بخش کاهش کمیسیون مشاورین املاک منجر به رونق خرید و فروش در این بازار نشده است.

تمهیدات و قوانینی که در جهت تنظیم این بخش از بازار تعیین می­شوند، نیازمند دیدگاه اقتصادی و کلان‌تر در این حوزه است. نرخ این تعرفه­ها باید به گونه­ای تعریف شود که راه برای بی­قانونی و بالا بردن اجاره بها یا خرید و فروش ملک در جهت جبران تعرفه دریافتی، باز گذاشته نشود.

در حالی که کارشناسان این حوزه اعلام می­کنند افزایش قیمت ملک ارتباط چندانی با کمیسیون مشاورین املاک ندارد، برخی معتقدند این افزایش مفری برای جبران خسارات کم شدن معاملات و کاهش تعرفه‌هاست.

آنچه ضروری است نیاز بازار مسکن به قوانین اجرایی و دقیق است که کنترل­کننده قیمت­ها، سامان دادن مشاورین املاک و کمیسیون معاملات و نظارت بیش­تر بر عملکرد بازار معاملات ملکی است.