خیار غبن و تدلیس در معاملات ملکی 

غبن، به معنای ضرر و زیانی است که در روابط قراردادی به اشخاص وارد می‌شود و خیار غبن نیز در واقع ساز و کاری است که برای شخص متضرر در قرارداد در نظر گرفته می‌شود. همچنین غبن در قراردادهای دارای عوض مورد بحث قرار می گیرد. زیرا دو مال در ازای یکدیگر داده می‌شود و بحث سود و زیان مطرح می‌شود.

تدلیس هم در لغت به معنای مخفی کردن عیوب یک جنس در برابر مشتری می باشد. طبق ماده 483 قانون مدنی نیز تدلیس، به عملیاتی گفته می شود که باعث فریب یکی از طرفین معامله شود.

 در صورتی که معامله ایی بین دو نفر ایجاد شود و طی آن معامله صفتی را با دروغ به جنس خود بدهند در صورتی که آن مال فاقد صفات ذکر شده باشد و طرف مقابل با توجه به همان صفات، جنس را خریداری کند ، برای خریدار یا فروشنده، حق فسخ قرارداد بر مبنای خیار تدلیس ایجاد می گردد.

خیار غبن در معاملات رهن و اجاره

 زمانی که قراردادی بین مستاجر و مالک ایجاد می شود، اگر میان ارزش واقعی اجاره و اجاره بهایی که مالک برای مستاجر تعیین کرده است تعادلی وجود نداشته باشد، مستاجر می تواند با استناد به خیار غبن قرارداد را فسخ نماید تا متضرر نشود. البته باید به این نکته نیز توجه داشته باشید که خیار غبن هم برای مالک و هم برای مستاجر پیش بینی شده است و فرقی ندارد که شخص متضرر مالک باشد یا مستاجر. اگر مالک خانه خود را به قیمتی پایین تر از عرف اجاره داده باشد، در چنین حالتی مالک می‌تواند پس از آگاهی از عدم تعادل، نسبت به فسخ قرارداد اقدام کند.

خیار غبن در معاملات خرید و فروش

خیار غبن در معاملات خرید و فروش در واقع ایجاد یک فرصت برای افرادی است که اگر به دلایلی در معامله دچار ضرر شده اند با فسخ قرارداد، مانع از خسارت شوند. زمانی که ارزش تعیین شده برای ملکی با ارزش واقعی آن تفاوت چشمگیری داشته باشد، فرد مغبون می تواند قرارداد را فسخ نماید

تا ضرر مالی نبیند. طبق قانون مدنی نیز امکان فسخ قرارداد برای شخص مغبون وجود دارد تا متحمل ضرر و زیان نشود.

فقه اسلامی نیز غبن در معامله را این چنین توصیف می کند که اگر فردی ملکی را با نیرنگ و با قیمتی کمتر از قیمت واقعی تصاحب کند، غبن در معامله ایجاد شده است و فرد فروشنده می تواند برای جلوگیری از ضرر و زیان قرارداد را فسخ نماید و یا برعکس اگر خریدار هم متوجه شود که ارزش ملک کمتر از بهایی است که برای آن قرارداد تنظیم شده است می تواند با استناد به خیار غبن نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید.

خیار تدلیس در معاملات رهن و اجاره

خیار تدلیس زمانی در معاملات رهن و اجاره مطرح می شود که مالک یا مستاجر با فریب دادن، زمینه عقد قرارداد را فراهم کرده باشند. در نتیجه می‌توانند با استناد به خیار تدلیس جهت فسخ قرارداد اقدام نمایند. توجه داشته باشید که اگر زمانی مستاجر اظهاراتی را عنوان کند که به واسطه آن مالک را جهت امضای قرارداد فریب دهد، خیار تدلیس برای مالک ایجاد می‌شود. به عنوان نمونه اگر مستاجر ادعا کند که خانه را برای سکونت ۲ نفر اجاره می کند، اما بعد از مدتی مشخص شود که ۶ نفر در خانه سکونت دارند، یا از ملکی که برای سکونت اجاره کرده، به صورت اداری استفاده کند، در حقیقت مالک را فریب داده است و مالک می تواند طبق خیار تدلیس جهت فسخ قرارداد اقدام نماید.

زمانی هم ممکن است مالک در خصوص ملک ادعایی کند که به واسطه آن ادعا، مستاجر را نسبت به امضای اجاره نامه ترغیب کند، خیار تدلیس برای مستاجر ایجاد می‌شود و در نتیجه مستاجر می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ نماید.به عنوان مثال اگر مالک ادعا کند که خانه پارکینگ دارد اما بعد از امضای قرارداد مشخص شود که مستاجر حق پارک کردن ماشین خود را در پارکینگ ندارد و باید ماشین خود را داخل کوچه پارک کند، در این حالت تدلیس اتفاق افتاده است. و مستاجر می تواند با استناد به خیار تدلیس قرارداد را فسخ نماید.

خیار تدلیس در معاملات خرید و فروش

خیار تدلیس زمانی در معاملات خرید و فروش مطرح می شود که خریدار یا فروشنده با نیرنگ و فریب باعث عقد قرارداد شوند، که در صورت مشخص شدن نیرنگ می توان با استناد به خیار تدلیس نسبت به فسخ قرارداد اقدام نمود. برای عنوان نمونه اگر شخصی ملکی را که استحکامات و پایه‌های ضعیفی دارد و دیواره های آن ترک خورده است، را با استفاده از دیوارپوش پنهان کند تا این عیب را خریدار نبیند و بتواند ملک خود را به فروش برساند. در صورتی که مشتری از وجود این عیوب اطلاع پیدا کند و متوجه شود که فروشنده او را فریب داده است می تواند با استناد به خیار تدلیس نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید.

 نکته ضروری در این میان این است که بحث قیمت ملک نمی‌تواند از شرایط و دلایل خیار تدلیس در معامله باشد. به عنوان نمونه، اگر فردی ملکی را با قیمت پایین خریداری کند و از این معامله پشیمان شود، نمی‌تواند علت پایین بودن قیمت را به عنوان تدلیس در معامله یاد کند.

ضمنا باید این مورد را نیز یادآوری کنیم که تدلیس حتما باید از طرف یکی از طرفین معامله باشد تا موجب ایجاد خیار تدلیس و فسخ قرارداد برای طرف دیگر شود. در واقع چنانچه تدلیس از جانب یک شخص ثالث مانند واسطه صورت گرفته باشد، شخص فریب خورده نمی‌تواند قرارداد را به هم بزند. اما می‌تواند از شخص فریب دهنده ادعای خسارت نماید.

برای نمونه اگر مشاور املاک ملکی با دادن اطلاعات غلط و بدون دخالت فروشنده، ملکی را به فروش برساند، خریدار بعدا حق فسخ معامله را نخواهد داشت. البته باید این نکته را نیز در نظر گرفت که گاهی اوقات ممکن است یکی از طرفین معامله با شخص ثالث تبانی کرده باشد که در صورت اثبات فرد می‌تواند قرارداد را فسخ نماید.