در ماهای اخير آمار و اخبار نشا ن داد يك بخش بزرگ از اقتصاد كشور دچار ركود نسبي بوده و رونق در آن وجود ندارد؛ شايد به جرائت بتوان گفت بخش بازار مسكن ايران در دهه هشتاد شمسي رشد چشمگيري داشته است، اين رشد بيشترين تحرك خود را به افزايش چند نوع تقاضاي مسكن مديون است:
اول ؛ رشد تقاضاي مصرفي يا مسكوني خانواده ها كه با توجه به ورود متولدين دهه پنجاه و شصت به خيل متقاضيان مسكن به عنوان خانواده.
دوم ؛رشد تقاضاي اجاره كه سرمايه گذاران مسكن در بازار تهيه و آن را در بازار اجاره ملك عرضه مي كنند اين بازار با وجود مازاد تقاضاي خانواده هاي فوق كه تازه زندگي خود را آغاز كرده و قدرت خريد ندارند قوت گرفته است.
سوم؛ تقاضاي دلالي و سرمايه اي ، عدم شكل گيري بازار سرمايه فراگير جهت جذب سرمايه هاي سرگردان باعث شده ورود سوداگران با انگيزه هاي دلالي مسكن وارد اين بازار شود و شايد اين تقاضا را به دو شكل دلالي و سود آني و شكل سرمايه گذاري همانند كالاي سرمايه اي غير مولد با توجه به نابساماني ارزش پول ملي تلقي کنند.
چهارم؛ تقاضاي ناشي از انبساط پولي،وجود وام بهره پايين مسكن خصوصا مسكن مهر و اعتبارات بخش هاي ديگر در تحريك افزايش تقاضاهاي فوق الذكر و ايجاد حباب تقاضا رابایدموثر دانست. اين انبساط هاي پولي با وجود دوران درآمد هاي سرشار نفتي و سياست هاي گاها برنامه ريزي نشده دولت نهم و دهم شدت گرفت
بعد از آن هرج و مرج و حباب وسيع در بخش مسكن از سال ٨٦ تا ٩٢ و عدم وجود قانون مناسب در فروش تراكم و ساخت ساز طبيعي بود. با سياست مديريت پولي، قوانين ساخت و ساز ها توسط دولت يازدهم اين چنين بازار دچار ثبات شد كه آن را به عدم رونق تشبيه مي كنند.
وضعيت فعلي مسكن را در وقايع اقتصادي و سياستي زير ميتوان ديد:
تقاضاي سفته بازي و دلالي بخش مسكن با توجه به اين عدم وجود هرج و مرج هم در بخش اعتبارها،پولي-بانكي، هم ساخت و سرمايه گذاري ،هم تفكيك اراضي و تغيير كاربري ها اراضي از ٩٢ تا كنون كاهش داشته است.
بايد پذيرفت كه ايده بازار بورس مسكن كه دو سال قبل هم مطرح شد نيز تقاضاي دلالي اين بخش را با شوك انتظارات روبرو كرده و تقاضاي دلالي را نيز كاهش داده شد.
تقاضاي خريد براي اجاره نيز با ثبات پولي و نرخ بهره در بازار بعد سال ٩٢ و كاهش شديد نرخ تورم نيز جذابيت كاذب خود را براي خريداران مسكن جهت اجاره از دست داده است.
مسكن مهر به عنوان سياستي ناهنگون با بازار مسكن ايران توانست بدهي بانكي بزرگي در بخش مسكن ايجاد كند، اين طرح تقاضاي بيشتر ظرفيت بازار مصالح به عنوان كالاي واسطه، تورم شديدي به سبد قيمت مصالح ساختماني تحميل نمود، تقاضاي مسكن را منحرف نمود و خيل عظيم مسكن مازاد تقاضا غير همگن بازار برجا نهاد.
بخشي از حباب بازار در پيش از ٩٢ به علت رشد شديد قيمت مصالح ساختماني بود، كه اين افزايش قيمت ناشي از تورم كلي و بخشي ديگر ناشي از افزايش عرضه مسكن با توجه حباب آن سالها و مسكن مهر بود.
ضمن آن در حال حاضر با فرض همگن بودن مكاني و درجه كيفيت مسكن در كشور؛ غريب به ٤٠٠ ميليون متر مربع مسكن اماده فروش در كشور موجود است كه ناشي از انباشت ٨٦ تا كنون است؛ هر ساله نيز نزديك به ٦٠ ميليون متر مربع در سال به آن نيز اضافه ميشود؛ حال در حالي است كه تقاضاي سالانه ٩٥ حدود به ٨٠ ميليون متر مربع بوده است . با وجود چنين مازاد عرضه در بخش مسكن چطور انتظار رونق و رشد قيمت در اين بخش بوجود مي ايد.
حال بايد ديد تكانه هاي مثبت ناشي رشد و رونق منطقي بعد از عدم ثبات و عدم رونق به مثابه سال هاي ٨٦ تا ٩٢ بعد ثبات دو سال گذشته خود را نشان خواهد داد.؟ چرا كه سياست انبساطي معمول دولت جهت رونق بازار هچون وام و اعتبار براي بازار مسكن حكم آب شور و صرف تورم را دارد و بايد ديد چه سياستي توان ايجاد رونق نسبي در اين بازار دارد.
مسعود تقي پور
دانش آموخته اقتصاد
پایگاه خبری تحلیلی با مردم :انتشار مطالب خبری و یادداشت های دریافتی لزوما به معنای تایید محتوای آن نیست و صرفا جهت اطلاع کاربران از فضای رسانه‌ای منتشر می‌شود.
ثبت دیدگاه