یکی از فراگیرترین دعاوی و مشکلات حقوقی در سالهای اخیر، دعوای خریداران املاک علیه فروشندگان و طرف قرارداد خود مبنی بر تنظیم سند رسمی مالکیت ملک و آپارتمان فروخته شده است.در کشور ما عرف این است که کسی که قصد فروش ملک خود را دارد مراتب این تصمیم و قیمت پیشنهادی خود را به یک بنگاه معاملات ملکی اعلام می کند و بنگاه ها که محل مراجعه مشتریان و خریداران ملک هم هستند، خریداران و فروشندگانی را که خواسته نزدیک به هم دارند به یکدیگر معرفی می کنند و در صورت توافق اقدام به تنظیم قرارداد عادی فروش می نمایند.به این قرارداد در عرف و لسان عامیانه بیع نامه یا مبایعه نامه و بعضاً به غلط قولنامه هم گفته می شود.مهم ترین تعهد فروشنده در این قرارداد تعهد به تنظیم سند رسمی انتقال است.
مراحل تنظیم سند رسمی انتقال ملک
1- در صورتی که فروشنده مقدمات تنظیم سند را فراهم نموده باشد و طرفین برای این امر آمادگی داشته و اختلافی نداشته باشند طبیعتاً رأس موعد مقرر و مندرج در مبایعه نامه و یا اگر این موعد گذشته باشد در تعامل و هماهنگی با یکدیگر، در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شده و فروشنده اقدام به تنظیم سند رسمی انتقال یا آنچه که به آن درعرف بنچاق گفته می شود، می نماید.
2- در صورتی که به هر دلیلی فروشنده نخواهد یا نتوانسته باشد مدارک و مقدمات تنظیم سند را فراهم نماید، خریدار می تواند تحت شرایطی و با تکمیل مدارک خود از دادگاه تقاضای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال را بنماید.
3- برای شکایت الزام به تنظیم سند رسمی لازم است خریدار قبل از طرح دعوا مدارک و اطلاعات خود را تکمیل نماید.به عنوان مثال در صورتی که فروشندگان چند نفر هستند، برای درستی و صحت ابلاغ نشانی صحیح همه را بداند و نیز مشخصات ثبتی دقیق ملک و همچنین انتخاب عناوین درست برای خواسته ها و قیمت گذاری (تقویم) صحیح آنها از ضروریات طرح یک دعوای درست است.
4- پس از فراهم نمودن مقدمات نوبت به طرح دعوا و تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی می رسد.خواهان که خریدار است برای این منظور باید به دفتر خدمات قضایی مراجعه نموده و قبل از هر چیز اگر از قبل در سامانه ثنا ثبت نام ننموده است، اینکار را انجام دهد و سپس اقدام به تنظیم و تقدیم دادخواست خود با موضوع الزام به تنظیم سند رسمی بنماید.
5- خواسته هایی که ممکن است در دعوای الزام به تنظیم سند به طور موازی با این خواسته مطرح شوند عبارتند از :
الف) الزام خوانده به اخذ پایان کار (از شهرداری)
ب) الزام خوانده به اخذ صورتمجلس تفکیکی (از اداره ثبت)
ج) الزام خوانده به پرداخت خسارات ناشی از عدم انجام تعهد (وجه التزام)
د) الزام خوانده به پرداخت سایر هزینه های قانونی از جمله مالیات نقل و انتقال
ه) الزام خوانده به پرداخت خسارات دادرسی از جمله حق الوکاله وکیل، هزینه دادرسی و هزینه کارشناسی
و) در صورتی که ملک فروخته شده در رهن بانک بوده است، الزام خوانده به فک رهن و آزادسازی ملک.
6- پس از اینکه دادخواست به جریان افتاد در صورت کامل بودن، قاضی دستور تعیین وقت می دهد و منشی دادگاه وقت دادرسی را تعیین می کند.
7- خواهان و خوانده در جلسه دادرسی حاضر شده و خواسته و دفاعیات مطرح شده و مورد بررسی قاضی قرار می گیرند و در صورتی که قاضی خواسته خواهان را موجه بداند اقدام به صدور حکم به محکومیت خوانده می نماید.
8- اگر اوراق قضایی به درستی به خوانده ابلاغ شده و رسیدگی حضوری باشد فقط یکبار حق تجدیدنظر خواهی برای خوانده وجود دارد. و در غیر اینصورت اگر رأی غیابی باشد، هم امکان تجدیدنظر خواهی دارد و هم واخواهی (اعتراض به رأی غیابی) .
9- پس از صدور رأی و قطعیت آن در صورتیکه خوانده با میل خود پس از ابلاغ و اخطار، حکم را اجرا نکند، خواهان می تواند با مراجعه به اجرای احکام از قوای قهریه ای که دادگاه در اختیار وی می گذارد استفاده کند.این قوای قهریه عبارتند از :
الف) حضور نماینده دادگاه و امضای سند انتقال از جانب فروشنده
ب) معرفی به شهرداری جهت اخذ پایان کار
ج) دستور دادگاه به اداره ثبت جهت تنظیم صورتمجلس تفکیکی
د) توقیف اموال خوانده جهت وصول خسارات قراردادی و خسارات دادرسی
10– توصیه می شود قبل از طرح این دعوا به جهت حساسیت و پیچیدگی حتماً با یک وکیل متخصص دعاوی ملکی و حقوقی مشورت نموده و یا در صورت امکان پیگیری و مدیریت حقوقی دعوای خود را به وی بسپارید.
ثبت دیدگاه