بخشنامه اصلاح وضع املاک که در میان ثبتیها به بخشنامه بهبود وضع مشهور شده است در اقدامات نمایندگان و نقشهبرداران ثبت مورد استفاده و اقدام زیاد قرار میگیرد.
«بند 372- هرگاه مالکین دو یا چند ملک مجاور به منظور اصلاح و بهبود وضع املاک خود نیاز به مبادله قسمتهای جزئی از املاک خود را داشته باشند میتوان با تنظیم صورتمجلس توافق و سند رسمی و پرداخت حقوق و عوارض مربوطه عمل کرد و رعایت تشریفات تفکیک ضرورتی ندارد.»
بهترین کار برای انجام امور مختلف ساختمان، مشاوره و بهره گیری از کارشناس رسمی میباشد که متخصص و حرفه ای در کار خود باشد که یکی از مهم ترین کارهای کارشناس رسمی دادگستری، ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری میباشد.
شرایط اصلاح وضع املاک شامل بند فوق را مورد مطالعه و تحلیل قرار میدهیم. معمولاً دستورالعملها و بخشنامهها در مورد املاک طوری تهیه و تنظیم و ابلاغ میگردد که اگر مالک یا مالکین هدف و منظور و مقصدی درباره املاک خود داشته باشند بتوانند به ادارات ثبت مراجعه و درخواست اقدام در خصوص مورد را بنمایند ولی عملاً به عکس این اتفاق میافتد بلکه مالک یا مالکین اقدامات دلخواه و خواسته خود رابر روی ملک به انجام رسانده و بعد برای قانونی نمودن عمل به ثبت مراجعه خواهند کرد.
شاید یکی از مشکلات عمده ادارات ثبت اقدام مالکین بدینگونه است، زیرا بدون اطلاع از مقررات به میل و خواسته خود تغییر و تبدیل را صورت داده و اداره ثبت در مقابل کار انجام شده قرار خواهد گرفت و به جای هیچ تغییر و نظر ارشادی باقی نیست و با همان وضع با توسل به قوانین پیچیده و بعضاً مانع و سد راه، باید مقررات و قوانین را با اقدامات انجام یافته تطبیق داده تا نتیجه حاصل گردد و همین امر مستلزم تهیه گزارشات متعدد و جامع و مستند بوده و موجبات اطاله رسیدگی و تأخیر در انجام کار را فراهم میسازد و اگر توافق هم نباشد جریان به مراجع قضایی نیز کشیده خواهد شد.
در این بند میخوانیم (هرگاه مالکین دو یا چند ملک مجاور به منظور اصلاح و بهبود…).
گاه مالکین به طور عمد دخل و تصرف را در چند ملک انجام داده و حتی در ملک ساختمان چند طبقه احداث و بعداً جهت اصلاح مراجعه میکنند و بعضاً نیز متوجه این تداخل و تبادل نبوده و در موقع مراجعه به شهرداری یا اداره ثبت به قصد اخذ گواهی پایان ساختمان یا تفکیک متوجه خواهند شد. به هر تقدیر در موقع تخریب و نوسازی ساختمانهای قدیمی به خاطر قطور بودن دیوارها و جرزهای گلی و عدم استحکام ساختمانهای مجاور حدود ملک در همه جهات به طور کامل و دقیق تخریب نشده و باریکهای از ملک رها و ضمیمه پلاک مجاور میگردد. این عمل و تداخل قسمتی از ملک در ملک دیگر با تبادل قسمتهای حتی خیلی جزئی باعث عدم تطبیق حدود و مغایرت مساحت و ابعاد ملک با سند مالکیت خواهد شد که با استناد به این بند میتوان نسبت به اصلاح سند مالکیت اقدام کرد. اما مفاد بخشنامه به نحوی نیست که هر پلاکی که قسمتی از پلاک مجاور راتصرف نماید با استناد به آن بتوان نسبت به اصلاح سند مالکیت اقدام کرد بلکه شرایط اصلاح طبق این بند باید فراهم و ممکن باشد.
آنچه جلب توجه میکند نام و عنوان بخشنامه است که در صدر آمده (اصلاح وضع املاک) و معنی و مفهوم چند کلمه دیگر که در متن گنجانیده شده و عبارتند از کلمات (نیاز، مبادله، جزئی). که با جمع بودن مفاهیم کلمات مذکور میتوان وضع املاک را اصلاح نمود.
- کلمه املاک در (اصلاح وضع املاک) کلمهای است جمع و در زبان فارسی معنی و مفهوم آن به عدد بیش از یک اطلاق دارد و اعداد دو و بالاتر را به ذهن متبادر میسازد. پس اصلاح شامل یک پلاک به تنهایی نخواهد بود بلکه باید دو یا چند ملک باهم اصلاح مساحت و حدود لازم داشته باشند.
- کلمه نیاز به معنی احتیاج و ضرورت داشتن است لذا قسمتهایی از پلاکهای مجاور مورد نیاز همدیگر باشند بدین معنی آن قسمتها را که در اختیار همدیگر قرار داده نتوان جدا نمود و برگشت به حالت اولیه ممکن و مقدور نباشد به طور مثال قسمتهایی که پلاکها از هم تصرف نموده بر روی آنها ساختمان احداث گردیده و برگشت به حالت اولیه موجب ضرر و خسارت است. در اینجا ضرورت مصداق پیدا میکند و یا گوشههایی از پلاکهای همجوار شرایطی پیدا نموده که طبیعتاً برای خود پلاک مورد استفاده نیست و چنانچه ضمیمه پلاک مجاور شود وضعیت آن را بهبود میبخشد.
- کلمه تبادل به معنی رد و بدل کردن و در اینجا بدین معنی است که مالکین دو یا چند پلاک قسمتهایی از ملک یکدیگر را در اختیار گرفته و عمل دو طرفه باشد به طوری که هر پلاک در حدی قسمتی را رها نموده و پلاک مجاور آن را تصرف کرده یعنی مقابله به مثل شده باشد.
- جزئی بودن تبادل – قسمتهای مبادله شده جزئی باشد که با توجه به مساحت پلاکها و به دلیل عقلی جزئی تشخیص شود و نتوان کلیت برای آنها قائل شد.
البته اینکه جزء در مقابل کل چیست و چند است و کدام است خارج از بحث ماست اما جزء در مقابل کل در املاک بستگی به عوامل مختلفی از جمله مساحت و کاربری ملک دارد مثلاً در یک زمین مزروعی به مساحت 3000 متر مربع مساحت 50 متر مربع جزء است ولی در یک قطعه زمین تجاری به مساحت 15 متر مربع نمیتوان 4 متر مربع از آن را جزء قلمداد کرد یعنی در واقع هر جزء در مقابل کل خود قابل تعریف و تشخیص است.
با این شرح هرگاه دو یا چند ملک مجاور قسمتهایی از همدیگر را در تصرف گرفته و هر پلاک هم دهنده باشد و هم گیرنده یعنی تبادل صورت گرفته و این تبادل جزئی باشد چنانچه مالکین توافق به اصلاح طبق وضع فعلی را داشته و از اداره ثبت تقاضا نمایند میتوان با ترسیم کروکی موقعیت پلاکها و گویا کردن قسمتهای مبادله شده با رنگهای الوان و تنظیم صورتمجلس با مساحت و حدودی که هر پلاک در وضع فعلی پیدا کرده مراتب را به دفترخانه اسناد رسمی اعلام کرد و دفترخانه ضمن تنظیم اقرارنامه رسمی مبنی بر توافق مالکین نسبت به اصلاح پلاکها مطابق صورتمجلس با وصول هزینههای قانونی یک نسخه از آن را به اداره ثبت ارسال کند و پس از دریافت اقرارنامه رسمی اداره ثبت در صورتی که اسناد در قید وثیقه و بازداشت نباشند با توضیح لازم در دفتر املاک و سوابق ثبتی نسبت به اصلاح مساحت و حدود اسناد مالکیت به ضرح صورتمجلس اقدام خواهد کرد. بهترین انتخاب برای انجام هرکاری که مربوط به موارد قانونی میشود، استفاده از مشاوره کارشناس دادگستری است.
فکر نکنم اوضاع املاک درست بشه